רכישת נכס עם שותפים ? מהם הכללים? והאם יש הגבלות?

בתקופה האחרונה חלה התעניינות יתרה אצל לא מעט אנשים לרכוש דירה או כל סוג נכס בשותפות עם חבר ,קרוב משפחה או נכס נוסף לקראת חתונה שיש כבר נכס קיים לאחד מבני הזוג עוד מלפני החתונה  .

יש לו מעט היגיון במהלך מהסוג הזה באופן תיאורתי . האחד יודע למצוא עסקה כדאית ולאחר יש הון עצמי לרכישת הנכס ונפגשים באמצע לצורך לקיחת משכנתא וכך מבצעים שותפות (פשוטה לכאורה) ומתקדמים הלאה .

לפעמים עסקאות כאלה נוצרות וגיוס הון עצמי משותף ורכישת הנכס במשותף ועוד לא מעט אופציות שאפשר לייצר מהמהלך הזה .

את הטור הזה אני כותב לאור המקרים הרבים ששמעתי לאחרונה ,שיש עניין רב לייצר שותפויות ברכישת נכסים למגורים .

כמה שאלות שנשאלתי לאחרונה והתשובות שנתתי , בהחלט יכולות לסכם עבור מי שחשב על הנושא או אפילו את אלה שסתם העלנו להם רעיונות נוספים להגיע לנכס (בדלת האחורית או הראשית ) .

• זוג שהתחתן לאחרונה ולשני בני הזוג יש דירות מלפני הנישואים ,חשבו לקחת משכנתא על כל אחת מהדירות ובעזרת הכסף לרכוש דירה משותפת. האם יצטרכו לשלם מס רכישה
• התשובה היא כן, בהחלט. בישראל קיים פטור בתנאים ממס רכישה, כאשר אחד התנאים הוא שמדובר בדירה היחידה של המחזיק. מכיוון שאין מדובר בדירה יחידה שלכם, תצטרכו לשלם מס רכישה על הדירה כדירה נוספת.

כמו כן, מכיוון שאתם מעוניינים להשתמש בדירות הקיימות על מנת לגייס הון עצמי, יש לקחת בחשבון שתוכלו לקבל משכנתא עד 50% משווי כל נכס, לרבות השווי הנרכש – בניכוי משכנתא שקיימת על הבתים הקודמים אם יש כזאת וגם חשוב לזכור שה- 50% שתקבלו יהיו בדמות הלוואת גישור עד שנתיים , מה שאומר שתצטרכו למכור את הנכסים או לחלופין לפרוע את המשכנתא שלקחתם להשלמה להון העצמי תוך שנתיים .על הנכס הקיים, המשכנתא תינתן בשיעורי ריבית גבוהים יותר, שכן היא מתנהגת כמו "הלוואה לכל מטרה", ולא כמשכנתא לרכישת נכס חדש.

• שלוש אחיות ירשו בחלקים שווים את בית הוריהם ומשכירות אותו. אחת הירושות נשואה ,מעוניינת לרכוש דירה שתירשם על שמה ועל שם בעלה בחלקים שווים.
• האם העובדה שהיא מחזיקה בשליש מהדירה בירושה, פוגעת באפשרות שלה לקחת משכנתא? ומהו שיעור המשכנתא שיוכלו לקבל על הבית החדש?
• התשובה היא שבעיקרון אחזקה של שליש מהדירה אותה היא ירשה לא נחשבת כאחזקה בדירה גם לעניין המימון, לכן יוכלו לקבל 75% משכנתא כיוון שהמדובר בדירה יחידה. כמובן שמומלץ לפנות לבנק על מנת לוודא את שיעור המימון שהבנק מוכן להעניק, ביחס להגבלות נוספות כגון : יחס החזר , התנהלות תקינה בחשבון וכו'.
• רווק שהתחתן לאחרונה ויש ברשותו דירה קיימת מעוניין לקחת עליה משכנתא ולרכוש דירה נוספת עם אשתו שתירשם על שמם בחלקים שווים (עבור אשתו זו דירה ראשונה) – מהו אחוז המשכנתא שיוכלו לקבל על כל אחת מהדירות ?
• התשובה היא שעל הדירה הקיימת יוכל לקבל עד 50% מימון ועל הדירה החדשה יוכלו לקבל 62.5% מימון , שקלול של 50% לבעל ו-75% מימון לאישה , ממוצע שלהם 62.5%
• שני אחים שלכל אחד מהם יש דירה בבעלותו ולאחרונה קיבלו דירה בירושה . אחד האחים מעוניין למכור את חלקו בירושה לאח השני . האם הקונה צריך לשלם מס רכישה? בנוסף, האם יש מס שבח על העסקה בניהם?
• התשובה היא שאם זו הייתה הדירה היחידה של ההורים, והם לא מכרו דירה אחרת בפטור ממס שבח בשנים לפני פטירתם והם עומדים בתנאי הפטור (החזיקו בה יותר מ-18 חודשים), אז יוכלו למכור בפטור דירת ירושה – כלומר על המכירה לא יהיה מס שבח. אבל לעניין מס רכישה לא יהיה פטור והתשלום יהיה על פי מדרגות המס .
• שלושה חברים, כאשר לכל אחד יש 350 אלף שקל שהצליחו לחסוך (או שההורים חסכו להם). לאחד מהם כבר יש דירה על שמו. חשבו לרכוש יחד דירה ולהתחלק בשכר הדירה ממנה. איזה שיקולים עליהם לקחת בחשבון במהלך כזה?
• כאן השיקולים שנכנסים למשוואה הם לפני הכול עניין של הסכם מייסדים.
• מה עושים אם אחד רוצה למכור את הדירה ושניים לא? איך מנהלים את השכירות? מה קורה במקרה של נזק שדורש השקעה נוספת? הדבר דורש הסכם שיתוף, אבל מעבר להסכם ,יהיה עליכם להתחשב אחד בשני. הסכם מייסדים צריך להסדיר נושאים כמו נשיאה בהוצאות, נקודות יציאה, אפשרות למכור את הדירה וכו'. מהצד החיובי, עבור מי שאין לו דירה, אחזקה של שליש מהדירה לא תפריע לו לקנות לאחר מכן דירה אחרת כדירה יחידה ולקבל הטבות עבורה.

אין ספק שסוגיות כאלה ואחרות רק ילכו ויתעצמו עם השנים מכיוון שבתקופה שלנו יש רצון עז לכל גבר או אישה שרק סיימו צבא לעשות הכול על מנת להגיע לנכס משלהם עוד לפני שחשבו אפילו על חתונה .