לאחרונה נכנס לתוקפו החוק החדש המחייב את הקבלנים להצמיד רק עד 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה .
החלק הזה של מחיר הדירה אמור לשקף את עלויות הבנייה בלבד, בלי מחיר הקרקע ומרכיבים אחרים, שהרי מחיר הקרקע לא מושפע מהתייקרות חומרי הבנייה ולכן לא הוגן להצמיד אותם למדד. על פי החוק החדש תשלום ראשון בשיעור של 20% לא יוצמד למדד כלל, ובהמשך אפשר להצמיד למדד התשומות רק מחצית מיתרת התשלומים, כלומר מחצית מה־80% שנותרו.
חלק מחברות בנייה העלו את מחירי הדירות שברשותם בטענה גורפת ,שחוק זה פוגע אך ורק בהם באופן ישיר , שהרי במבחן הכדאיות לרכישת הקרקע ליזמות ובמקביל לאור עליות מחירי חומרי הבניה , הקטנת תשלומי מדד תשומות הבניה לרוכשים מעמיד את היזמים בהפסדים לא צפויים שעלולים לסכן אותם כלכלית .
מהו מדד תשומות הבניה?
מדד תשומות הבנייה מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) והוא אמור לשקף את השינוי בעלויות הבנייה. נכללים בו חומרים, מוצרים ושירותים שמשמשים לבניית דירה. יזמים נוהגים להצמיד את התשלומים על הדירה למדד בעת החתימה על חוזה עם קונה. התייקרות המדד מתווספת לאותם תשלומים.
בין 2013 ל־2020 המדד עלה ב־11% כלומר קצב שנתי של כ־1.4% ולכן בדרך כלל קונים לא התרגשו מההצמדה הזו. אבל מתחילת 2021 מגפת הקורונה והמלחמה באוקראינה הובילו להתייקרות חומרי הבנייה וההובלה. מדד התשומות זינק בקצב מהיר, בשנה שבין מאי 2021 למאי השנה הוא עלה ב־6.6%. תשלומים של רוכשי הדירות התייקרו בהתאם.
היזמים לא אהבו את המחשבה החד צדדית של הממשלה שלטענתם הכניסה יד לכיס שלהם. חלק מהיזמים כבר נתנו תגובה מהירה לחוק החדש והחליטו להחזיר את כדור האש הזה ישירות לרוכשים על ידי העלאת מחירי הדירות החדשות ב כ- 2%-6% נוספים
תרגום מתמטי קטן למהלך
במילים אחרות , היזמים החליטו לקחת את תשלומי המדד שהיו אמורים להיפרס על שנה שלמה , מראש. ולא רק זאת , הרי ידוע שרוכשי הדירות בשלב חתימת ההסכם משלמים כ- 20% מערך הדירה לפחות מראש , משמע שעל החלק של ה 20% ששולמו לא יתווספו תשלומי מדד .
במצב שבו יזם מעלה את מחיר הדירה ב 5% על כל שווי הדירה ,העלייה אפילו גדולה יותר מערך מדד תשומות בניה זהה , שהרי העלייה במחיר הדירה משקפת עלייה על המחיר המלא של הדיה לעומת החלק של ה- 80% בלבד (שכן שילמנו מקדמה מראש שהיא אינה צמודה למדד מיום התשלום ).
הפלונטר של היזמים
היזמים שהחתימו קונים על מה שהרבה מכירים "בקשת רכישה" ,נכנסו למעין סחרחורת קטנה . מסמך קצר, מעין זיכרון דברים, שבו מסוכמים עקרונות כלליים של העסקה כולל מחיר הדירה. משום שבדרך כלל התנאים בבקשת הרכישה נשמרים לתקופה של כמה שבועות ויש במסמך הזה עקרונות כלליים של העסקה כולל מחיר הדירה.
בשבוע האחרון בכמה פרויקטים יזמים ניסו לשכנע רוכשים להקדים חתימה, כך שיוכלו להצמיד את המחיר על פי הכללים הישנים , מדובר ברוכשים פוטנציאלים שחתמו על בקשת רכישה
החשש של היזמים הוא מהפסד כספי כבד. החשש מהפסד הוא משום שהם זכו במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבניית הפרויקטים לפני כמה שנים, כאשר על פי תנאי המכרז אפשר להצמיד את כל מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה מיום הוצאת היתר בנייה.
התחרות במכרזי מחיר למשתכן היא על מחיר הדירה הזול ביותר. היזמים הזוכים בנו הצעות על בסיס הידיעה כי המחיר הנקוב יעלה בזכות ההצמדה למדד וימנע הפסדים כתוצאה מהתייקרות עלויות הבנייה. "הפלונטר" הוא שבמחיר למשתכן אסור לייקר את מחיר הדירות ועכשיו נוצר מלכוד נוסף והוא שניתן להצמיד רק 40% ממחיר הדירות למדד התשומות. ב-12 החודשים שבין מאי 2021 למאי 2022 מדד תשומות הבניה עלה ב-6.6%. בפרויקט של מאות דירות עלייה כזו גוררת הפסד של מיליוני שקלים.
במבחן התוצאה…
יזם (בעיקר יזם מתחיל ) לא יכול לספוג רק 40% מההצמדה כשאורך החיים של פרויקט הוא 24-36 חודשים. זה לא כלכלי , על זה תוסיפו עליית ריבית משמעותית שאותה אמור לספוג היזם לאורך תקופת הליווי . מה שזה יעשה ככל הנראה כבר בטווח המיידי לצערי ,עליית מחיר הדירה.
הערכה שלי היא שהדירות יתייקרו בשיעור של 8%-3% כבר בטווח המידי בעקבות החוק החדש ,שלא משאיר ברירות ליזמים (בעיקר מתחילים) שהדוח 0 שלהם נשען בחלקו על הכנסות ממדד תשומות הבנייה .
בנוסף אני צופה שעידן העסקאות בתנאים של 80-20, ילכו ויפוגו , אלא אם כן , היזם יצליח להעלות את מחיר הדירה מראש לפחות בצפי המדד לתקופת הבנייה שנותר לו .
