בית חלומותיי, האומנם?
הגיע הרגע המיוחל שלכם לבנות את בית חלומותיכם: מהנקודה הזאת ואילך, הגשמת החלום של המשפחה מתחלק לכמה סוגים:
הסוג הראשון הן משפחות שיעדיפו לרכוש את הבית ישירות מקבלן ובכך לטפל בכמה שפחות כאבי ראש.
הסוג השני הן משפחות שירכשו או בבעלותן קרקע לבניה וישכרו את שירותיו של "קבלן מפתח",
ייפגשו עמו בתחילת הדרך, ימסרו לו את התוכנית השונות ויפגשו "לסגירת חשבון" כשהוא ימסור להם את המפתח לבית החדש בסיום הליך הבניה.
הסוג השלישי הן המשפחות שבונות או משפצות את הבית ביוזמה אישית שלהן: משלב התכנון, עד שלבי הביצוע הכולל עבודה ישירה מול קבלני ביצוע, יועצים, מתכנן, עיצוב, פיקוח בניה ועוד.
כל מהלך שכרוך בדיור לרוב תלוי באופן ישיר לאפשרויות המימון תחת המושג הידוע "משכנתא".
גם בנייה עצמית תלויה בהיבטים מימוניים תחת ההגדרה "משכנתא" – אבל אופן קבלתה והיישום שלה בפועל מתנהל באופן שונה, בפעימות, בפערי זמנים, בחלוקה שונה וכל זה צריך להיות עטוף בחליפה מתאימה לפי צרכיו.
תחילה ניגע מעט בהבדל בין רכישת בית פרטי שניתן לרכוש מאדם פרטי או מקבלן שבונה בתים פרטיים לבין המושג הזה שנקרא "בניה עצמית".
כאשר אתם רוכשים בית פרטי, דירה יד שניה או דירה חדשה מקבלן, אתם בעצם מדלגים על כל עניין הבניה; אתם קונים "עסקת חבילה" של מרכיב קרקע +בית.
בשונה מרכישת בית פרטי, בנייה עצמית על מגרש בבעלותכם (או מגרש שאתם עתידים לרכוש), מאפשרת לכם לבנות את ביתכם לפי "וויז'ן" שלכם ובהתאם לרצונות ולצרכים האישיים שלכם.
לבניה העצמית יש להיערך בהתאם, יש לתכנן תקציב מדויק אשר יכלול את כל ההוצאות הצפויות להשלמת הבניה, עלויות בעלי המקצוע, אגרות היטלים ומיסים, עלויות חומרי גלם, עלויות תכולת הבית, עלויות מעבר, עלות מגורים עד כניסה לבית, עלויות המימון בשלב הבניה. מדובר בתכנית עסקית לכל דבר, תכנית פעולה מורכבת של זמנים, עלויות, מימון, החלטות שונות בשלבים שונים ועוד. כל זאת הופך את הליך הבנייה העצמית להליך שמצריך "מרווח נשימה" לא קטן.
ישנם מספר הבדלים משמעותיים בעניין המשכנתא:
עלות המגרש: הבנקים מאפשרים לכם לקחת משכנתא עבור רכישת המגרש (עוד לפני שהתחלתם לבנות), עבור רכישת המגרש אין צורך להציג תכניות והיתרים לבניה כי המשכנתא ניתנת אך ורק לטובת המגרש. אחוזי מימון למגרש דומים לאחוזי המימון לרכישת דירה, אבל חלק מהבנקים לא נוטים לאשר אחוזי מימון גבוהים (לדוגמא 75%) על המגרש אלא נוטים לאשר פחות מכך בשל סיכוני אשראי גבוהים יותר כשמדובר במגרש (בדרך נובע מקשיי מימוש הנכס במידה והבנק יצטרך לקחת את הנכס אליו)
עלות הבניה: כדי לקחת משכנתא עבור הבניה, תצטרכו כבר להביא את כל התכניות וההיתר לבניה. חוץ מהצורך להביא את ההיתר בניה, יש את הצורך להבין שעד קבלת ההיתר יש הוצאות לא קטנות נוספות שצריך
לקחת בחשבון כחלק ממימון העסקה.
מדובר על האישורים וההיתרים מהרשות המקומית שמאשרים את תכניות הבניה שהגשתם, לפני
שהבנקים יראו אישורים מלאים הם לא יתנו משכנתא.
אחוזי מימון: עבור המגרש ניתן לקחת עד 75% מימון בחלק מאוד קטן מהבנקים (אך כפי שציינתי, הבנקים אינם אוהבים לעשות זאת ולרוב לא מאשרים אחוזי מימון גבוהים).
בבניה, הבנקים יכולים להגיע אתכם עד 70% מימון מסך השווי הכולל של השמאות שבוצעה עבור הבית שאתם עתידים לתכנן (כמובן בניכוי המשכנתא שיש לכם על המגרש במידה ויש)
שחרור הכספים: אולי ההבדל הגדול ביותר שקיים בין רכישה רגילה לבניה עצמית.
כאשר אתם בונים את הבית אתם מקבלים את הכסף בפעימות (כלומר במספר מנות ולא במנה אחת, הסיבה לכך היא שאתם לא צריכים את כל הכסף מיד אלא תוך כדי התקדמות הבניה.
כאשר אתם מסיימים שלב מסוים (לדוגמא: בניית שלד) הבנק שולח שמאי על מנת לבחון אם הדבר אכן בוצע ורק לאחר מכן הוא ישחרר לכם את הכסף תמורת העבודה, שימו לב שאת הכסף אתם מקבלים לאחר ביצוע העבודה ולא לפני כן.
שימו לב, את הכסף אתם מקבלים על פי אחוז המימון שאושר לכם, כלומר אם אושר לכם מימון של 60% עבור כל הבניה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60% מימון מהעלות המוצהרת (לדוגמא אם ביצוע עבודות השלד עולה 700 אלף ₪ תוכלו לקבל רק 420 אלף ₪ בלבד משכנתא לשלב זה והשאר ימומן מההון העצמי שלכם).
נקודות מפתח חשובות:
עלויות בניה: תכננו בקפידה (עם אנשי מקצוע מהתחום) את עלויות הבניה שיהיו, נסו להיות כמה
שיותר מקיפים והשתדלו לא להחסיר כל פרט, במילים אחרות פשוט לרשום את כל עליות של הבניה שלכם בקובץ אקסל פשוט ומסודר.
אחרי שחישבתם, הוסיפו על כך עוד 15% – 20% מרווח ביטחון שישמש אתכם לביטחון מול הבנק (כלומר, אם חשבתם שהבניה תעלה 1.5 מיליון ₪ תכננו סטייה של עד 20% מהעלות).
תמהיל המשכנתא: תמהיל המשכנתא לרכישת מגרש ובנייה עצמית שונה לעומת תכנון ובניית תמהיל לרכישת דירה מוכנה, מאחר ומקבלים את הכסף בשלבים. לכן, נהוג לבנות תמהיל משכנתא לרכישת מגרש ובנייה עצמית הכולל מסלולים בריבית קבועה שאותם מקבלים בשלב הראשון ואת יתרת התמהיל מרכיבים ממסלולים בריביות
משתנות. ראוי להדגיש נקודה זו ולהבין כי הבנק ישחרר בשלב הראשון רק כספים ממסלולים בריבית קבועה בגלל הסיכון הקיים
עבורו, לעומת מסלולים בריבית משתנה שהבנק יכול לחשב בקלות בעתיד בגלל ריבית הפריים המהווה בסיס ועוגן לחישוב
גובה הריבית.
על כן חשוב לדעת זאת מראש ולתכנן תמהיל משכנתא על כל הסכום (גם על המגרש וגל על הבניה)
ולהבין איך כדאי לשחרר את הסכומים ובאילו מועדים. כמו כן, ייתכן כי בסוף הבניה יהיה כדאי לבצע מחזור של המשכנתא על מנת לבנות תמהיל שיותר מתאים למצבכם האישי והפיננסי ואינו מושפע כבר מהגבלות שיש בתהליך הבניה.
התאמת משכנתא להון העצמי: יש לבצע התאמה בין המשכנתא הניתנת בחלקים לשלבי הבניה
בשטח, חוסר התאמה ומחסור בהון עצמי נזיל יכולים לגרם להפסקת הבניה ובחוסר יכולת להשלימה. יש להתאים גם את
תמהיל המשכנתא לצרכים בפועל במהלך תהליך הבנייה כגון תשלומי משכנתא קיימת/ תשלום שכ"ד למגורים עד להשלמת הבנייה ומעבר לבית החדש.
בשל המורכבות הרבה אתם חייבים להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי שילווה אתכם בתהליך מול הבנק.
שחרור כספי המשכנתא:
בד"כ שחרור הכספים יבוצע ב-5 פעימות במועדים שונים בהתאם להתקדמות הבניה:
א. גמר יסודות.
ב. גמר שלד.
ג. גמר טיח פנים וחוץ וגמר ריצוף, חיפוי הגג במידה ומדובר בגג רעפים.
ד. גימור פנים, צבע, חלונות, דלתות, חיפויי פנים, כלים סניטריים.
ה. גמר הבנייה ופיתוח החצר וטופס 4 (אישור אכלוס).
שחרור הכספים יבוצע לאחר סיום כל שלב עפ"י התכנית המקורית, אישור על סיום כל שלב יינתן ע"י שמאי מטעם הבנק (שווי הנכס בכל שלב אמור להיות מצוין בשמאות עצמה). בכל שלב בנייה ישחרר הבנק סכום המהווה אחוז מסוים משווי הנכס בגמר אותו שלב, וכאמור השווי הוא עפ"י עלויות הבנייה בפועל.
להיכנס לפרויקט של בנייה עצמית זו החלטה שיש לקבל בכובד ראש, ולהבין שאתם הולכים למסע ארוך ומייגע אך אין ספק שהוא מספק ביותר בסוף התהליך.
השאלות הראשונות שאתם צריכים לשאול את עצמכם:
האם אנו מבינים את כל המשמעויות של התהליך? האם אנו מוכנים ומתאימים להתמודד עם התהליך? האם יש לכם אנשי מקצוע מתאימים שילוו אתכם בתהליך? והכי חשוב , האם אתם מודעים לעלויות המימון ( שלא נגמרות) עד גמר בניה וליתר דיוק, עד הכניסה לבית?
יש אי וודאויות רבות לאורך הדרך, תדרשו להגדיש זמן ומשאבים לליווי התהליך, יהיו מחלוקות ואי הסכמות בנושאים שונים, פשרות תידרשנה, תהיו תלויים בגורמים רבים, סבלנות רבה נדרשת,
המימון הבנקאי יהיה מורכב יותר, אבל אין ספק שעם התמדה , עיקריות , דבקות במטרה ועמידה ביעדי התקציב שלכם, אתם תגיעו ליעד המיוחל בדיוק כפי שדמיינתם בתחילת התהליך.
