הטרנד החדש /ישן בתחום הנדל"ן למגורים מגיע ממקום שכל כולו בהגדרה: מבצע, הזדמנות, מציאה, הטבה או כל מילה שלא תבחרו או תבחרו שתעשה לכם טוב על הלב כדי להצדיק את העובדה שרכישת דירה על הנייר טובה לכולנו. ההוכחה לכך היא שאם נסתכל אחורה על כל מי שעשה כך, על הנייר באמת הרוויח כסף ולפעמים גם לא מעט.
רכישת דירה חדשה על הנייר פשוטו כמשמעו היא רכישת דירה חדשה מקבלן כשטרם ניתן לראות את הדירה בפועל.
המצב הזה יכול להיות קיים בכמה אופציות: החל מרכישת דירה שטרם התקבל היתר בניה לקבלן (קרקע בלבד) ועד השלב שבו אנחנו חודשים ספורים לפני אכלוס.
מרכיב אי הוודאות הוא חלק בלתי נפרד מרכישת דירה על הנייר ושום הדמיה, פרוספקט, או הסכם מפורט ככל שיהיה, לא יכולים באמת להעביר לנו את התחושה שתהיה לנו כשנגיע ליום המיוחל בקבלת המפתח.
השיח המקובל בדיונים על שוק הדיור בישראל הוא שיח שמדבר על דירות חדשות. משרד האוצר, הלמ"ס והתאחדות הקבלנים, נותנים לנו להבין ששוק הנדל"ן הוא שוק של דירות חדשות.
הנושא החשוב ביותר ברכישת דירה על הנייר מוחבא שניה לפני שחותמים על מתווה כזה והוא ההבנה הברורה שצריכה להיות לנו והשאלה שכולנו צריכים לשאול את עצמנו: איפה אנחנו נהיה עוד שנתיים (או יותר) מהיום מבחינת אפשרויות המימון שלנו – הן מבחינת ההשלמה להון העצמי שנצטרך והן מבחינת לקיחת משכנתא.
הרי גם אם תלכו לבנק למשכנתאות היום ותבררו לגבי לקיחת משכנתא ואפילו תקבלו אישור לכך, לא תדעו האם המשכנתא שאושרה לכם תהיה תקיפה לעוד כמה שנים קדימה. זאת, מכיוון שכפי שרובכם יודעים, אישור למשכנתא תלוי בלא מעט נתונים פיננסים עדכניים, כגון: מבחן ההכנסות שלכם ותק בעבודה, כושר החזר, היסטוריית נתונים פיננסים תקינים ועוד לא מעט דברים שיכולים להשתנות מקצה לקצה (אגב גם לטובה) במהלך השנים עד לקבלת הדירה / לקיחת המשכנתא בפועל.
מחיר הדירה בפועל?
בגיזרת המחיר, כדאי לזכור שיש פרמטרים נוספים כמו מדד תשומות הבנייה, מע"מ, תשלום לעו"ד הקבלן בסך של 1.5% מהעסקה. על אלה להוסיף על כל זה "שיפורים בדירה" כגון: מטבח, מזגנים, ריהוט, הנמכות תקרה וכו', כל אלה מייקרים את הדירה החדשה עד כדי כך שלעתים אין קשר בין מחיר הדירה בהסכם המכר למחיר הדירה בפועל. גם עלויות מגורים עד לקבלת המפתח מתווספות לעלויות הנלוות, וזאת ללא קשר לסיכון הקיים בלוחות הזמנים למסירת הדירה.
בשנים האחרונות, רוכשי דירות הפכו מתוחכמים יותר ומודעים יותר לסיכון שכרוך ברכישת דירה על הנייר. לכן, הם מנסים "לסחוט" מהקבלן כמה נקודות זכות שישמשו לטובתם בעת הרכישה (כמו מזגנים, מטבח משודרג, חניה נוספת וכו'). עם זאת חשוב לזכור שבתקופה הזאת, כשהדירות נחטפות כמו "לחמניות חמות" היד על העליונה נמצאת אצל היזמים והם משתמשים בזה ללא ספק – עד לרמה כזאת שהמון יזמים מקפיאים מכירות של דירות, בידיעה שבעוד כמה ימים המחיר יהיה גבוה יותר.
מה עם הפרשי מדד ברכישת דירה?
כשאנחנו סוגרים עם קבלן על מחיר של דירה "על הנייר", אל מחיר הדירה יש להוסיף את העלויות של ההצמדה למדד תשומות הבנייה/ לצרכן שמגיעות לעשרות אלפי שקלים (במקרה הטוב). מדד תשומות הבנייה מורכב מפרמטרים שקשורים לעלויות בנייה (מלט, שכר עבודה של פועלים, כלים) ומתעדכן אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
רכישת דירה במסגרת תכנית "דירה בהנחה"
כשמדובר בפרויקט שנבנה במסגרת דירה בהנחה, שם הגדילה לעשות המדינה וקבעה שהמחיר יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה מרגע קבלת היתר בניה של הקבלן – מה שאומר שלא פעם מדובר בהצמדה למדד לאורך מספר שנים לא מבוטל.
וכאן השיקול של הרוכשים לרוב מונח בצד, שכן רוב הקבלנים לא מעוניינים בקבלת הכסף מראש (אלא לפי לוח תשלומים קיים ). בעקבות כך, המדד משפיע לא מעט על מחיר הדירה בפועל ששולם.
לסיכום: לרכישת דירה על הנייר יש יתרונות וחסרונות כמו כל חלופה אחרת לרכישה. ההחלטה שלכם האם לרכוש דירה על הנייר או לא אמורה להיות רק לאחר שישבתם והבנתם בדיוק מה אתם קונים והאם זה עונה על הצרכים שלכם. כמובן שלמחיר יש פקטור לא קטן. לכן, אם אתם צופים עליית מחירים וודאית באזור בו אתם מתכוננים לרכוש דירה והמחיר שקיבלתם מהקבלן עבור "הדירה על הנייר" מצביע על כדאיות פיננסית – יש לשקול זאת בחיוב כחלק מהיתרונות המהותיים של העסקה שאתם עתידים לבצע.
שימו לב שבסוף השיקול הראשון והיחיד לפני "הפנטזיה" להתעשר מהעסקה היא האם אנחנו ערוכים לכל התרחישים מבחינה פיננסית.
