כבר כמעט שני עשורים שהשקעות נדל"ן מהוות את אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים והנפוצים ביותר בישראל. לראייה, נתוני משרד האוצר מראים שלא פחות מאחד מכל חמישה אזרחים ישראלים מחזיקים בנכס להשקעה, כלומר בבעלותם נכס נוסף, מלבד זה שבו הם גרים.
מהי מוגדרת דירה להשקעה?
ההגדרה של דירה להשקעה היא נכס שנרכש שלא לצרכי מגורים אלא לצורך השכרתו או מכירתו לגורם אחר מלבד בעל הנכס.
כשקונים דירה להשקעה, המטרה היא להשתמש בהון העצמי של המשקיע על מנת לייצר הון נוסף מתשלומי שכר דירה, השבחת הנכס ועלייה בערכו, כך שבעת מכירתו מחיר המכירה יהיה גבוה יותר ממחיר העסקה המקורית.
רבים שואלים את עצמם האם כדאי לרכוש דירה להשקעה ב-2022. כמו כל דבר בעולם ההשקעות, אין לשאלה זו תשובה חד משמעית וההחלטה בדרך כלל תלויה במאפייניו הייחודיים של כל אדם. מה שכן, השקעה בנדל"ן טומנת בחובה מספר יתרונות משמעותיים .
הפופולריות ההולכת וגדלה של עסקאות לרכישת דירה להשקעה נובעת מרמת הביטחון הגבוהה יחסית של השקעות נדל"ן לעומת השקעה בערוצים פיננסיים אחרים. רכישת דירה והשכרתה נחשבת להשקעה יציבה ובטוחה אפילו ביחס אפיקי השקעה סולידיים אחרים.
השקעה בנדל"ן מגנה על המשקיע, באופן בו גם אם יחווה ירידת ערך בתקופה מסוימת, עדיין תהיה לו אחיזה בנכס ריאלי ממשי.
שוק הנדל"ן הישראלי חווה כבר כמעט שני עשורים מגמת עלייה הדרגתית ומתמשכת במחירי הדיור כמעט בכל אזורי הארץ, והסיכוי להיפוך המגמה ולירידת מחירים לא נראה באופק, בעיקר משום שהביקוש לדירות חדשות בישראל רק עולה ואילו קצב הגידול בהיצע הדירות נותר פחות או יותר קבוע מדי שנה.
דירות להשקעה מספקות חלופת השקעה סולידית למי שמעוניין להוסיף כמה אלפי שקלים להכנסה החודשית או כתוספת נחמדה לפנסיה. במקרים אחרים, השקעה בדירה מהווה אמצעי ליצירת הון משמעותי הרבה יותר דרך מינוף ההון לרכישת נכסים נוספים.
ה- יתרון הגדול ביותר לדעתי הוא שבקניית דירה למטרות השקעה טמונות אפשרויות קבלת משכנתא מהבנק / גוף חוץ בנקאי לצורך השקעה בדירה. מדיניות הבנקים בישראל באופן כללי מאירה פנים למשקיעי נדל"ן (יש לא מעט שינויים ועוד יהיו אני מאמין) . הבנקים מציעים לרוכשים ולמשקיעים מגוון אפשרויות מינוף וקבלת משכנתאות, בשיעור של עד כ-50% משווי הדירה ובגופים חוץ בנקאיים ניתן להגיע אפילו עד 80% במקרים מסוימים . הסיבה לכך היא שוב המוניטין של שוק הנדל"ן הישראלי כיציב ובעל רמות סיכון נמוכות יחסית.
לקנות דירה להשקעה במינוף נכון
חלק ממה שהופך את ההשקעה בנדל"ן להשקעה פופולרית בקרב משקיעים הוא עניין המינוף. כלומר: על ההון העצמי ששמים בעסקה לוקחים מימון, וזה מגדיל את התשואה מההשקעה .
בעוד שמשקי הבית שקונים דירות למגורים לא תמיד עורכים השוואות לעומק ומתמקחים על תנאי המשכנתא הטובים ביותר, משקיעי נדל"ן מקצועי, דואג להתאים לחלוטין את המשכנתא לצרכים, כך שבסוף הדרך תיוותר בידיהם התשואה הגבוהה ביותר על ההשקעה. לכן, חובה להקדיש מחשבה רבה במשכנתא.
הריבית? לא הכי חשובה
לעתים נהוג לחשוב שהיעד בתכנון נכון של המשכנתא, הוא השגת ריביות נמוכות. אולם חשוב יותר מכך, בשלב מקדים, לתכנן את תמהיל המשכנתא הנכון, שיתאים לצרכים שלך. תכנון תמהיל המשכנתא הוא שלב קריטי, ובעוד שמשקי הבית פעמים רבות מסתפקים בתמהיל הגנרי שמציעים הבנקים: שליש פריים, שליש עוגן ושליש קבועה, בפועל תמהיל זה מתאים למעט מאוד אנשים, ובטח שלא מתאים למשקיעים מנוסים. למעשה, אין משכנתה אחת שמתאימה לכל המשקיעים, אלא השאלה שצריך למשקיע צריך לשאול את עצמו היא מה מטרת ההשקעה. משקיע שרוכש נכס כדי להשביח אותו ולמכור אותו לאחר מספר שנים מועט, לא זקוק לאותה משכנתא כמו משקיע שמעוניין לרכוש נכס על מנת להשכיר אותו וליהנות מדמי השכירות לאורך שנים.
השבחת נכס ומכירה
משקיע שמעוניין להשביח נכס ולמכור אותו מהר, יימנע ממסלולים בהם יש קנסות יציאה גבוהים. הוא ייטה לקחת סכום גבוה בפריים, על אף שזה נחשב מסלול תנודתי, מתוך הנחה שהמשכנתא תיפרע במהרה והעלאות ריבית עתידיות יהיו פחות רלוונטיות עבורו. משקיעים אלו גם יפרסו את המשכנתא לתקופות ארוכות יותר, על אף שזה מייקר את ההחזר הכולל על המשכנתא אם היא נפרעת עד הסוף, בתקופת הזמן הנוכחית הפריסה הארוכה מאפשרת החזר נמוך יותר, ובין כה, הכוונה היא להשביח את הנכס, ולמכור אותו תוך שנים ספורות.
רכישה לצורך תשואה מהשכרת הכנס
משקיע שמעוניין לרכוש נכס ולהשכיר אותו יהיה רגיש יותר להחזר החודשי של המשכנתא ולהתאמתו לשכר הדירה שהוא צפוי לקבל מהנכס. כלומר: ההיבט של התזרים השוטף חשוב במקרה הזה. מצב בו שכר הדירה החודשי מהנכס הוא 3,200 שקל בכל חודש, אך החזר המשכנתא עומד על 4,500 שקל בכל חודש, הוא מצב שבו המשקיע צריך להביא כספים נוספים באופן שוטף לאורך שנים על מנת לתחזק את ההשקעה. זה כמובן גם יפחית בסוף הדרך את התשואה שיוכל לרשום עליה.
