אחד החששות הגדולים של רוכשי דירות הוא ממצב שבו בנק עלול לסרב להעניק להם משכנתא. כדי להימנע ממצב זה מבקשים הרוכשים אישור עקרוני למשכנתא טרם רכישת הנכס, כדי להיות בטוחים שברגע שיתקדמו עם עסקת הרכישה, הם יקבלו את המשכנתא.
שני דברים נוספים שיבדקו בהמשך הדרך שלכם למשכנתא המיוחלת הם : .
1.הערכת השמאי מטעם הבנק (לא במקרה שאנו רוכשים דירה חדשה מקבלן ברוב המקרים).
2.הסכמה של חברות הביטוח לבטח בביטוח חיים את שני בני הזוג.
כמה הוראות קבע שחזרו? חריגות אשראי מדי פעם מעבר למסגרת? פיגור בהחזר הלוואה או משכנתא ? הוצאות לפועל פתוחות/סגורות ? על זה תוסיפו עוד לא מעט סיבות שיובילו את הבנק לסרב לבקשת המשכנתא שלכם.
היסטוריית אשראי שאינה תקינה או התנהלות כלכלית לא מבוקרת ,היא אבן דרך חשוב ביותר לפני שהבנק מקבל החלטה האם לתת לנו משכנתא.
העצה החשובה ביותר למבקשים ללוות משכנתא מבנק, עוד לפני בקשת אישור עקרוני, היא להוציא דו"ח אשראי צרכני מבנק ישראל המפרט את ההיסטוריה האשראית שלכם בשלוש השנים האחרונות. את הדו"ח הזה רואים גם מי שמקבלים את ההחלטה אם להעניק לכם משכנתא או לא. אם בדו"ח הזה מופיעות הערות על התנהלות כלכלית שאינה תקינה, סיכויים רבים שלכל הפחות השאלות הללו יעלו גם מטעם הבנק. אלה הסעיפים של התנהלות לא תקינה:
צ'קים שחזרו מסיבת אי כיסוי: לאחר עשרה צ'קים שחוזרים חשבונכם הופך למוגבל. אבל גם לפני שזה קורה, בשביל הבנקים מספיק שחזרו בתקופה קצרה כמה צ'קים, וכבר יעלו שאלות מהותיות ביחס לשאלה אם תוכלו בכלל לעמוד בהחזרי משכנתא חודשיים של אלפי שקלים.
חריגה ממסגרת אשראי בחשבון עו"ש: כל עוד אתם לא מנצלים יותר ממסגרת האשראי שעליה חתמתם מול הבנק, הדבר נחשב להתנהלות תקינה. אם חרגתם מעבר למסגרת האשראי שהעניק לכם הבנק, תידרשו לספק הסברים. אם זו התנהלות קבועה תצפו לקושי רב בהמשך .
פיגורים בהחזרי הלוואות קיימות בבנק או בגופים חוץ בנקאיים כל פיגור, בודד אפילו, בהחזר הלוואה נרשם בדו"ח אשראי צרכני ומספיק בשביל הבנקים לסירוב.
עיקולים שהוטלו בשל אי תשלום חוב : אם הוטל עיקול על חשבון הבנק שלכם בשלוש השנים האחרונות, גם אם הוא הוסר, תהיה לכך עדות בדו"ח האשראי שתוציאו מבנק ישראל. עיקול בודד וחד פעמי, ייתכן שתוכלו להסבירו, אבל גם כאן מספיק ברישום כזה כדי להפוך אתכם למסורבים.
תלושי משכורת שלא תואמים את ההפקדות בחשבון הבנק :. אם מסיבה כלשהי תלושי המשכורת לא תואמים את ההעברות בפועל לחשבון העו"ש, או במקרה שבו אתם מקבלים משכורת בצ'ק ולא מפקידים אותו לחשבון, הבנק עלול לראות בזה בעיה.
מקרים קיצוניים של היסטוריית אשראי בעייתית : במקרים של לקוחות מוגבלים על פי בנק ישראל, הנמצאים בתהליך של פשיטת רגל, או שיש להם תיק פתוח בהוצאה לפועל, תידרש עבודת הכנה מעמיקה מאוד ותהליך ליווי ארוך של אנשי מקצוע, המומחים בהבראת המשפחה ובקבלת משכנתא במצבים כאלה. יש להביא בחשבון, שגם אחרי תהליך הבראה מוצלח אף אחד לא מבטיח כי הבנק יסכים לתת משכנתא וכל מקרה ייבחן לגופו. בכל אופן, לקוחות שעונים על הקריטריונים הללו לא יכולים לחתום על רכישת דירה בטווח המיידי.
לסיכום :
רובנו מכירים ויודעים בדרך כלל את המצב הפיננסי שלנו . חלקנו אוהב "לאטום אוזניים" ולעצום עיניים" , אבל לצערנו ,הבנק מעדיף לפתוח לנו את האוזניים ולפקוח לנו את העיניים ולכן ככל שנהיה מסודרים וברורים עבור עצמנו קודם כל במצב שאנו ניגשים לקבל משכנתא , כך נמנע מסירוב הבנק לתת לנו משכנתא .
מניתי כמה סיבות קלאסיות לסירוב הבנקים להעניק משכנתא, אך יש עוד מגוון רחב של סיבות שעלולות להפוך אתכם למסורבים. הדרך לטפל במצבים הללו היא קודם כל לפצע הכנה מוקדמת לתהליך לקיחת משכנתא , של היחיד או של בני הזוג, ושיקוף אמיתי של ההתנהלות הכלכלית. במקרים שבהם לא הקפדתם על התנהלות כלכלית מתוכננת ואחראית, מוטב כי תגישו בקשה לאישור עקרוני מהבנק רק אחרי התייעצות עם אנשי מקצוע, או כשיש לכם יכולת להסביר מקרה בודד של חריג שהופיע בדו"ח. גם אם לא הוצאתם דו"ח אשראי צרכני ואחד מהסעיפים שהוזכרו במאמר זה אינם תקינים באופן מלא, אין לחתום בשום אופן על עסקה לרכישת דירה. מי שיחתום על חוזה במצב בעייתי, מסכן עצמו במצב של אי יכולת לממן את העסקה.
"מסורב" היא לא מילה שסוגרת עלינו את הדלתות אחת ולתמיד . לכולנו יש ויהיו הזדמנויות נוספת לתקן טעויות עבר . אבל הדבר החשוב ביותר הוא לדעת להבין בדיוק על מה אנחנו "נפלנו" ואת מה מכאן אנחנו הולכים לשפר/לתקן כדי לעבור את המשוכה של קבלת אישור עקרוני וסופי למשכנתא.
