היום שבו רכישת נכס "להשקעה" הפך להשקעה סולידית במיוחד!

דירה יד שנייה או דירה "על הנייר"? מגרש או נכס מסחרי? העיקר שיהיה 'נדל"ן'!

רבים מתעניינים בהשקעה בשוק הנדל"ן, אבל אין להם מושג מאיפה מתחילים.

השקעה בנדל"ן היא לא משהו שעושים על רגל אחת. מדובר בתחום גדול ומורכב, ועל המשקיע המתחיל להכיר גם את הסיכונים לצד הסיכויים.

אם כבר החלטתם שזה הכיוון שמתאים לכם – תבינו שחובה לקרוא, ללמוד, לשאול את כל השאלות

ולעולם לא לחתום על עסקה לפני שהבנתם לגמרי על מה אתם חותמים ומה התרחישים השונים שעשויים לקרות.

כדי לפעול נכון ולקבל החלטה מושכלת, תתחילו לדבר את השפה; בעולם הנדל"ן שפה ייחודית.

שפה של תכנון, ביצוע, חומרים ועוד. מי שמתכנן להשקיע, כדאי שיתחיל בלימוד כמה מונחים ומושגים חשובים.

איך? באתר של מינהל התכנון במשרד הפנים יש מדריך לא רע בכלל. איך מגיעים? כותבים במנוע החיפוש "מילון מונחים מינהל התכנון" ומגיעים ישר למקום הנכון.

איתור גוש חלקה: לכל נכס יש כתובת. הכתובת הרגילה והמוכרת היא שם הרחוב, מספר הרחוב ומספר הדירה.
הכתובת הנוספת היא מספר גוש וחלקה, ובמסגרתה רשום הנכס בטאבו.
מדובר בשיטת רישום ותיקה שחובה להכיר, כי בכל העברת בעלות, רישום הערת אזהרה או הוצאת נסח טאבו, חיוני לדעת מה הגוש והחלקה הרלוונטיים
. כדי לאתר את הכתובת הרישומית יש להקליד "מחשבון גוש חלקה" במנוע החיפוש.
באחד מהמחשבונים שמתקבלים, להקליד את הכתובת הרגילה והגוש והחלקה יתקבלו.
כדאי לוודא שמשתמשים במחשבון של גוף רשמי או ממשלתי ולא של גוף פרטי. במקביל, שווה לבחון את הכתובת שהתקבלה גם על המפה, ולוודא שמדובר באותו המקום.

עסקאות שנסגרו ופרטי דירה: משקיע שמחפש דירה רוצה לדעת מה רמת המחירים.
לא די בעצות של מתווכים, שכנים או אחרים, וכדאי לבחון גם את הנתונים לבד.
איך? לצד אתרים מסחריים שמציעים את המידע, ישנם גם אתר רשות המיסים ואתר הנדל"ן הממשלתי.
במקרה של רשות המיסים ניתן להקליד במנוע החיפוש "מערכת מידע נדל"ן רשות המיסים" ובמקרה של אתר הנדל"ן הממשלתי – להקליד 'נדל"ן גוב'.
שתי המערכות מעניקות מידע על עסקאות אמת, המחיר האמיתי שבו נמכרה דירה, שטח הדירה, קומה, מספר חדרים ועוד.
במקרה של נדל"ן גוב אפשר למצוא בחלק מהמקרים גם עסקאות קודמות באותה הדירה ולראות בכמה עלה או ירד המחיר במרוצת השנים.

האם הקבלן רשום?

מתעניינים בפרויקט חדש? בדירה "על הנייר" או בדירה שנבנית בימים אלו? כדאי לבדוק בין היתר האם הקבלן המבצע הוא קבלן רשום.
איך בודקים? באתר משרד הבינוי והשיכון בעמוד של רשם הקבלנים. כותבים במנוע החיפוש "פנקס הקבלנים" ומגיעים לדף הרלוונטי.
עכשיו כל מה שנותר הוא להכניס את פרטי הקבלן ולקבל תשובה.

חשוב להגיד שאנחנו לא מעודדים את כולם לרוץ ולהשקיע רק בנדל"ן, זה לא מתאים לכל אחד ויש עוד אפיקים, אבל למי שכבר החליטו, עשו זאת בחכמה ובזהירות.

אז רגע לפני שאתם מתחילים לחפש נכס להשקעה, החלטנו להביא כאן כמה נקודות מפתח חשובות שיתנו לכם לראות תמונה קצת יותר ברורה עבור נכס להשקעה.

נקודת ההתחלה…

כדי להבין את הרקע ועוד לפני שבחרתם באיזה תחום בנדל"ן אתם מעוניינים להשקיע, יש לעשות סדר בעולם המונחים,
להבין אילו אפשרויות עומדות בפניכם ומה חשוב להכיר ולעשות טרם ביצוע עסקה, ולא אחריה.

השלב הראשון בהשקעה הוא הגדרת מטרות: משקיע בשוק הדיור חייב לשאול עצמו לפני הכול, מה מטרת השקעתו?

האם הוא מעוניין בהכנסה הונית קבועה או בהשגת רווח הון קצר יחסית? האם השקעה בסיכון גבוה, שלצידה סיכוי לתשואת הון גבוהה,
או השקעה סולידית עם סיכון נמוך? כמו כן על המשקיע לשאול עצמו האם יזדקק למזומנים בעתיד הנראה לעין ובהתאם לאילוץ זה, כמה מתוך הונו יוכל לשעבד לטובת ההשקעה?

השקעה בנדל"ן דורשת בדרך כלל סכומים לא מבוטלים – וכרטיס הכניסה אינו זול.
שאלה חשובה נוספת שהמשקיע החדש צריך לבדוק היא עד כמה ייעזר במימון חיצוני ועד כמה תזרים המזומנים שלו יאפשר לו לשרת חוב ובאילו היקפים.
חשוב למשקיע להבין מהשלב הראשון מה דרוש לו וגם מה עשוי לקרות אם העניינים ישתבשו והשקעתו לא תניב את הערך
או את זמינות הכסף שתידרש לו כדי לעמוד בתשלומים שהתחייב עליהם.

מימון לדירה, הון עצמי ונזילות

תכנית מלאה כוללת את כל המרכיבים מהרגע הראשון, בלי הפתעות. מדובר בתהליך שדורש בדרך כלל משכנתא וגם הוצאות נלוות.
לפני רכישה של דירה חשוב לגבש את התקציב שמורכב מהון עצמי ומשכנתא.
במסגרת ההון העצמי חשוב לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנוספות האפשריות, כמו מס רכישה, שחובה לבחון האם חל עליכם,
שכר מתווך שעשוי לעמוד על בין חצי אחוז ל־2% בתוספת מע"מ ממחיר הנכס וגם עו"ד, שגובה בדרך כלל כחצי אחוז בתוספת מע"מ.

כמו כן חשוב להכניס לרשימה את עלויות המשכנתא: פתיחת תיק תעלה כרבע אחוז מההלוואה, שמאות לנכס תעלה כמה מאות שקלים וגם אגרות רישום,
ביטוחים, יועץ משכנתאות. מדובר באלפי שקלים שנוספים על המחיר.
זאת מבלי להתייחס לאפשרות של שיפוץ נכס לאחר רכישה או תיקונים, תלוי בצורך לשם הבאת הנכס למצב האידיאלי עבורו ביצעתם את הרכישה.

אחרי שבחרתם את הכיוון המועדף, צריך לראות איך מממנים את העסקה.
לרוב המשקיעים אין את כל הכסף זמין ונזיל, ובכל מקרה, בנדל"ן לא פעם מינוף הוא הדרך הנכונה לפעול.

האם דירה באמת תמיד מושכרת? 

השאלה הזאת לא קשורה ישירות למימון, אך קשורה ליכולת ההחזר ולכן רלוונטית מאוד כבר בשלב זה.
בעוד יש מי שסבור שאין נכס שלא ניתן להשכירו, מתברר שזה אפשרי ואף כרוך בעלויות נוספות.
התופעה מצויה מאוד בשכונות חדשות, כשבונים אלפי יחידות דיור ועוד אין הרבה תשתיות, בעיקר באזורי הפריפריה.
כשמסה גדולה של משקיעים מקבלים מהקבלן את המפתחות ומוציאים יחד את הדירות להשכרה,
יש מעט ביקוש אל מול היצע גדול לצד תחרות בין המשכירים, שמובילה להפחתת שכר הדירה ולדירות שעומדות ריקות.

אחת מהשאלות הראשונות שמשקיע בדירת מגורים נתקל בה, היא האם ללכת על דירה יד שנייה,
כזו שאפשר לראות ולבדוק, או לבחור דירה על הנייר בבניין שטרם נבנה או שנמצא בבנייה.

לכל אפשרות יתרונות וחסרונות:

בקנייה על הנייר המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה, וכן צפויות תוספות על שינויים בסטנדרט.
יש לקחת זאת בחשבון בשקלול התשואה והרווח על ההשקעה בדירה.
מנגד עסקאות יד שנייה של דירות ותיקות הן זולות יותר, לעיתים בפערים משמעותיים, אך לא פעם הן מצריכות שיפוץ כולל.
לפני בחירת הנכס על המשקיע לבדוק היטב את סך ההוצאות הסופיות שהוא עתיד להוציא ולבחון כדאיות
בהשוואה לקניית יד ראשונה מקבלן או לדירה פחות ותיקה, שהושקע בה כסף בשדרוג הסטנדרט.
בנוגע למפרט חשוב גם לזכור, כי ברכישת נכס יד שנייה משופץ או משודרג מחיר הרכישה אומנם יהיה גבוה יותר,
אך גם תשלום השכירות המבוקש יהיה גבוה יותר וכך גם התשואה.

בשנים האחרונות הואץ תחום ההתחדשות העירונית והמשקיעים גילו אפיק חדש.
לא רק רכישת דירה, השכרתה כנכס מניב ומכירתה ברווח לאחר מספר שנים, כי אם השבחה משמעותית
של הנכס במסגרת פרויקט פינוי־בינוי או תמ"א 38. כבר כעת יש לומר, שמהלך כזה עשוי להניב תשואה משמעותית,
אולם התהליכים בהתחדשות העירונית ארוכים ומייגעים, ואין כל ודאות שבסופו של דבר ייצאו לפועל, לכן מדובר בהשקעה עם סיכון גבוה יותר.

כמה נקודות חשובות למי שבוחן רכישה של דירה ישנה עם פוטנציאל אפשרי להתחדשות עירונית:

יש כמה צעדים מקדימים שחייבים לעשות. בתור התחלה לברר ברשות המקומית הרלוונטית האם המדיניות היא לקדם היום התחדשות עירונית או לעכב,
יש לזה משמעות גדולה לגבי מימוש הפוטנציאל. שנית לבחון מה המסלול המתוכנן, האם פינוי־בינוי או תמ"א 38,
מי היזם או הקבלן שכבר נבחר למשימה ומה הגב הכלכלי או הניסיון שלו בפועל. תהליך פינוי־בינוי יכול לספק ודאות יחסית גבוהה יותר מתמ"א 38,
אך במקביל יתארך יותר, ויש לקחת זאת בחשבון. ולבסוף, חשוב לזכור שהתמורות לבעלי הדירות מוגבלות, ולא להישמע להבטחות ללא כיסוי.

בעלי הדירות הישנות כבר לא מציעים למכירה את דירתם במחיר השוק 'הרגילים', ומגלמים בתוכה את פוטנציאל ההתחדשות,
שהולך ועולה ככל ששלבי התכנון מתקדמים. לעיתים העסקאות האלו לא משתלמות כפי שהן נראות. לא כל רכישה של דירה ישנה בשיכון במחיר מופקע היא עסקה פיננסית נכונה,
כאשר משקללים בתוכה את משך הזמן עד למסירתה של הדירה החדשה ואת הסיכונים שבדרך.
אין ספק שבעלי הדירות המקוריים הם הנהנים העיקריים מעליית הערך,
אך המשקיעים צריכים לבחון את העסקה תוך התייחסות למספר פרמטרים: מחיר הדירה החדשה, מועד מסירתה ועוד.

משקיעים מתוחכמים ומנוסים מכירים היטב את השוק ויודעים מה לחפש, אך משקיעים צעירים עלולים להסתנוור מהבטחות על תשואות חלומיות.
אני מציע כלל אצבע פשוט: אם העסקה נראית לכם טובה מדי מכדי להיות אמיתית, לרוב זה המצב.
אסור לוותר על בדיקות בסיסיות של טיב העסקה. חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע ועם אנשים קרובים בעלי ניסיון,
שיוכלו לסייע בקבלת החלטה בעלת משקל כלכלי משמעותי, ולבדוק היטב את הניסיון והרקע של החברה שמולה חותמים חוזה.