התחלות הבנייה שוברי שיאים , כמות המשקיעים בירידה וקצב העלייה של מדד מחירי הדיור התמתן מעט במאי, האם יש לנו סיבה להתחיל לחגוג ?
היצע הדירות שבדרך ממשיך לעלות, ונמצא כמעט בשיא כל הזמנים (40 אלף התחלות בנייה בחצי שנה וקצב דומה של היתרי בנייה שסיפקו ועדות התכנון). הריבית במשק עולה (0.75%, עם צפי של בנק ישראל לריבית של 1.5% בעוד פחות משנה) , הריבית על המשכנתאות מתייקרת , והיא מרחיקה משקיעי דיור רעבים. על הדרך, לא מעט הייטקיסטים מפנימים שזו לא השעה לקנות דירה עם משכנתאות הנשענות על צפי למימוש אופציות ומשכורת עתידית שהרי "פתחו עליהם" לא מעט עיניים בחודשים האחרונים .
אבל האם זה אומר בהכרח שמחירי הדירות סוף סוף בדרך למטה? לא בטוח.
מול הסימנים לצינון השוק, יש סימנים אחרים שמראים שהמחירים בדרך למעלה. אולי הראיה הטובה ביותר לכך היא העובדה שהמחירים עוד לא באמת צונחים. שר האוצר ליברמן מבטיח כי "הירידות יגיעו בסוף השנה".
אותו יזם שזכה בקרקעות מהמנהל , אותו יזם שרכש קרקע במחיר ליחידה שמשקף מחיר ברור מאוד למכירה עתידית , אותה חברת ביטוח שממנה את היזמים האלה , אותם בנקים שממנו את היזמים האלה ואותם חברות אשראי חוץ בנקאי שהשלימו אפילו עוד קצת הון עצמי כדי להשלים ליזמים את הפאזל לרכישת המגרש , האם אתם רואים אותם מוכרים במחירי הפסד ? האם חברות המימון יתנו לפרויקטים כאלה ליפול? התשובה היא ,לא !
אש למדורה בדמות בחירות מוקדמות מהצפוי …
כשהבחירות בפתח הממשלות לדורותיהן יודעות בעיקר לשבש ולהרוס. לטלטל את השוק, להוסיף אי ודאות, במה שעלול בעיקר להוריד היצע ואפילו לתרום להעלאת הביקושים. בטח כשמדובר בשוק הנדל"ן, שם היא שולטת כמעט לבדה בשיווקים, בתכנון במיסוי ועוד.
לא מזמן חגגו שר האוצר ליברמן, שרת הפנים שקד ושר השיכון אלקין תמריצים חדשים לשלטון המקומי. 30 אלף שקל לכל דירה, שאמורים היו לסייע להפחית את התנגדות ראשי הערים לבנייה למגורים. אבל מהר מאוד התברר, שהנושא לא נסגר תקציבית והחשב הכללי כבר הורה לעצור את השיווקים העתידיים (שלא היו מתעכבים, אלמלא אותם תמריצים).
שנת בחירות בשלטון המקומי (אוקטובר 2023), בשילוב שלטון ארצי חסר יציבות, יקשו מאוד על שחרור עוד קרקע לדירות חדשות. כולם רוצים להוסיף היצע, אבל אף אחד לא רוצה שזה יהיה אצלו. לא ראשי הערים, ולא המגזר החקלאי שרואה איך מבקשים לנגוס ממנו שטחים בוועדה המיוחדת לאישור מתחמי מגורים גדולים (הותמ"לים). נשארנו עם הפריפריה, שתלויה בהזרמות כספים ומוכרחה להסכים לכל פתרונות במבוי סתום .
תנאי המימון הוקשחו …האומנם?
מי שחושב שהריבית המטפסת מוכרחה להוריד את המחירים ,בדיוק כמו שירידתה בחדות ב-15 השנים האחרונות הייתה ללא ספק זרז מרכזי לנסיקת המחירים . מוכרח לזכור שהריבית במשק עדיין לא גבוהה כמו שזה נשמע בכל עבר (אין ספק שהיינו בסביבת ריבית נמוכה מאוד ,אבל הכול יחסי). היא בוודאי רחוקה עדיין מלהיות ברמה שמאלצת מספיק קבלנים למכור בכל מחיר .
הם עושים את זה לא רק בגלל שהמימון עדיין נוח, וכדאי להספיק לקבע את הריבית לפני שהיא חלילה תברח להם, אלא בגלל שיש סביבנו המון משקיעים עם הרבה מאוד כסף . ואם יש משהו שמשקיע שונא לעשות ,זה להרגיש פראייר שחלילה ערך הכסף שלו יישחק .
לזה נוסיף ,שככל שהרגולציה על הבנקים תקשיח את היכולת לממן נכס להשקעה , יצוצו עוד כמה גופים חוץ בנקאיים שיסכימו לתת כסף והרבה למשקיעים , רעבים לפחות כמוהם .
אז נכון שלמשקיעים יש היום חלופה לא רעה לכסף הנשחק בדמות אגרות חוב ממשלתיות ,פיקדונות בבנקים שיודעים להציע תשואה שנתית מובטחת של 3%-4% לפחות ואפילו השקעה "בטוחה" בגופים חוץ בנקאיים שיודעים לתת תשואה מעולה של כ-6%-7% על הכסף , אבל העדר סיכון הוא גם העדר חלום לתשואה פנטסטית. שוק הנדל"ן לא נתן לנו להבין (אפילו לא פעם אחת) שמתישהו הוא יפתיע אותנו לרעה .
ומה עם מחירי השכירות ?
אחת מהשאלות המטרידות בעת האחרונה היא, האם מחירי השכירות ממריאים למעלה. עד כה מדדי השכירות של הלמ"ס – מדד מחירי השכירות ומדד שירותי דיור – לא מראים זאת. ולמרות זאת הזעקות מכל עבר של שוכרי דירות הן, שבעלי הדירות מעלים את שכר הדירה בעשרות אחוזים. בתלונות הללו יש היגיון, כי במהלך שנה שבה מחירי דירות עולים בקצב דו ספרתי, מחירי השכירות לא יעלו כלל ? אלא אם בשוק נתון יש עודפי היצע של דירות, מה שלא קיים במרכז הארץ.
אם נסתכל שניה על העיר שלנו , יש תחושה קלה שמחירי השכירות אפילו יורדים . הנתון שיכול להסביר זאת הוא שלמרות שמחירי הדירות עלו וההיגיון אומר שמחירי השכירות אמורים לעלות גם כן (להדביק את פערי התשואה שנשחקה) ,, הוא השיגור הנקודתי של לא מעט דירות חדשות (גם במסגרת מחיר למשתכן) שנמסרו לרוכשים בעת והעונה אחת . רוב רובם של הרוכשים נטלו משכנתאות ולכן הדאגה שהם ישלמו משכנתא ללא שוכר שישלם אותה עבורם , מביאה אותם להתפשר במחירי השכירות לפחות בשלב הראשוני עד שירד מפלס הלחץ שלהם . גם לשוכרים קיימים שנגמר להם החוזה , לא ממהרים להעלות להם את מחיר השכירות שכן אם מדובר בשוכרים טובים , אין סיבה לסכן את מה שקיים .
