האם מסך המראה "אישור עקרוני למשכנתא" למתן הלוואת משכנתא, מחייב את הבנק להעמיד הלוואה?
אחת הנקודות החשובות ביותר בתחילת תהליך של רכישת דירה היא , קבלת אישור עקרוני מהבנק על קבלת כספי משכנתא .
אין המושג אומר ולא מתחייב על ריבית המשכנתא שתקבלו ולא על תמהיל המשכנתא שלכם ,אבל הדבר החשוב ביותר בתחילת התהליך (כמובן למי שמתכנן לקחת משכנתא ) הוא להבין קודם כל שהבנק אומר לכם "כן" לקבלת משכנתא באופן כללי .
רוכש דירה אשר מתכוון לקבל מהבנק הלוואה בנקאית מובטחת משכנתא על מנת לממן את רכישת הדירה חשוב שיקדים ויברר אצל הבנק האם יסכים להעמיד לו את ההלוואה המבוקשת, ויבקש "אישור עקרוני למשכנתא".
האם מספיק לקבל "אישור עקרוני למשכנתא" ? במילים אחרות , האם על סמך המסמך שנקרא "אישור עקרוני למשכנתא" אני יכול להסתמך ולהיתקשר בחוזה רכישה ואף להתחייב כלפי המוכר על לוח התשלומים?
ההגדרה "אישור עקרוני למשכנתא"
בהוראות בנק ישראל – "נהלים למתן הלוואות לדיור" נקבע, כי על מנת לאפשר השוואת ריביות בין הבנקים השונים, יפיק הבנק, לבקשת לקוח, טופס אישור עקרוני ובו הצעה לשיעור הריבית להלוואה.
אישור זה ניתן על בסיס מידע שמוסר הלקוח, מבלי שהוא נדרש להמציא מסמכים וההצעה בו תקפה למשך מספר ימים בהם נדרש הלקוח להמציא מסמכים לבנק.
האם אישור עקרוני מחייב את הבנק?
בפסק דין מסוים ,נתן הבנק אישור עקרוני למשכנתא, אותו סייג בין השאר בכך שהוא ניתן על סמך נתונים שנמסרו על ידי התובעים, כי הוא כפוף לבדיקת האישורים שיומצאו, ובכך שלא יתגלו נתונים המטילים ספק באשר ליכולת התובעים לעמוד בהחזרי המשכנתא.
בהסתמך על האישור העקרוני האמור התקשרו התובעים בחוזה לרכישת דירה. אולם כאשר התובעים ביקשו את ההלוואה נתקלו בסירוב הבנק אשר חשש מיכולת ההחזר שלהם.עקב סירוב זה לא יכלו התובעים לעמוד בתנאי החוזה, והוא בוטל ע"י המוכרים.
התובעים, אשר חתמו על הסכם הרכישה בהסתמך על אישור הבנק, תבעו מהבנק את הנזק שנגרם להם עקב חזרתו מהאישור. הבנק טען כי האישור העקרוני כפוף לבדיקת יכולת ההחזר כאמור בהסתייגויות שבו .בית המשפט דחה את טענתו של הבנק כי בבקשתם להפקת אישור עקרוני הצהירו התובעים שאין להם בעיות אשראי, מאחר שלא הוכח כי חתמו על מסמך שכזה.
השאלה שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם הבנק יצא ידי חובתו להזהיר את התובעים בטרם חתמו על ההסכם לרכישת הדירה בדבר אופיו המוגבל של ה"אישור עקרוני למשכנתא"?
בית המשפט קבע כי הבנק יכול וצריך היה לצפות כי האישור העקרוני ישמש את התובעים לצורך חתימה על הסכם לרכישת דירה, ומשום כך היה על הבנק לדייק במצג, שלא תישמע מהכותרת שלו רמיזה ל"אישור". אפשר היה לדייק יותר בכותרת המסמך באופן שישקף את המהות האמיתית של המסמך, כגון "בירור ראשוני" או "מידע ראשוני ללקוח", המבהירים שאין מדובר ב"אישור". הביטוי "אישור", גם אם נוספה לו המילה "עקרוני", יכול ליצור רושם שגוי, כאילו הבקשה קרובה לאישור, בעוד שבפועל המסמך אינו "אישור" כלל.
בית המשפט קבע כי הסייגים שהוסיף הבנק בגוף המסמך אינם מספקים. ראשית, הסייגים מופיעים באותיות קטנות ולא בולטות. הניסיון מלמד שהלקוח לא נוהג להסתכל בעיון באותיות קטנות כגון אלו שמופיעות במסמך בנקאי. בנוסף, התובעים לא התבקשו לענות על שאלה או שאלות, ולכן הסייגים שהוסיף הבנק באותיות קטנות מיועדים רק לקריאה פסיבית ע"י הלקוח. הצגה פסיבית אינה גורמת ללקוח לקרוא בפועל את הסייגים שבמסמך. אם התובעים היו צריכים לענות לשאלות, זה היה מחייבם לקרוא, להבין ולתת תשובה, כך שבאופן אקטיבי הם היו מבינים את מהות המסמך והיו נמנעים תקלות.
עוד נקבע כי על הבנק היה לערוך בדיקות אשראי מוקדמות כלשהן לפני הוצאת "אישור עקרוני" .
לסיכום, בפועל אין ספק שחובת הזהירות המוטלת על הבנקים ורמת הציפייה מהם גבוהה ביותר, ולמרות שהבנק הזהיר את הלקוח מהסתמכות על האישור העקרוני, הוא נושא באשם תורם משום שכותרת המסמך עלולה להטעות את הלקוח.אבל אנחנו צריכים ללמוד מכך משהו מאוד חשוב בעניין המשמעות של "אישור עקרוני לקבלת משכנתא " .
אני מציע לכם באופן אישי כמה דברים שימנעו מאיתנו לעשות טעויות שיכולות לעלות לנו ביוקר רב :
1. שמוציאים אישור עקרוני מהבנק , תוציאי ביותר מבנק אחד למען הסר ספק.
2. אל תסתמכו על אישור עקרוני של המוקדים של הבנקים , ייתכן שמאותה תופעה (אולי כי לא הצגתם נכון את הנתונים במחשב או לפקידה הטלפונית ) והאישור העקרוני שתקבלו הוא על סמך נתונים לא מאומתים .
3. תלכו פיזית לבנק לבקש אישור עקרוני עם המסמכים הידועים מראש שיש להביא .
4. להרבה מהזוגות באוכלסייה שלנו אין את כל המידע הדרוש כדי לדעת היסטוריה בנקאית שלהם ולפעמים שוכחים משהו מהותי שהיה בעבר בבנק (צ'ק שחזר ,הוראת קבע שחזרה , הוצאה לפועל בטעות , הלוואות נוספות ששכחנו להציג אותם לבנק וכו') ,הדבר הראשון שיש לעשות לפני הוצאת אישור עקרוני זה הוצאת דוח אשראי צרכני שלכם 3 שנים אחרונות . בדוח מוצג כל ההיסטוריה הבנקאית שלכם שבאמת יכולה לתת לכם תמונה ראשונית למתן אישור עקרוני למשכנתא (כמובן שיש להציג עוד מסמכים לא פחות חשובים כמו תלושי שכר ודפי חשבון עדכניים) .
